中国的房地产市场会不会发生更极端的情况？
我们会不会成为第二个日本？
为了解答这个问题，我决定跟日本做一个全面的对比：
如果情况比日本好，那么理应就不会成为日本。
如果情况跟日本类似，那么可能就要小心了。
01
谁的泡沫更大？
这里我们比较区间房价涨幅、新增房贷增速、房价收入比三个数据。
区间房价涨幅：
日本：85-90年，东京圈房价上涨139% 、京都圈房价上涨151%
中国：15-21年，四个一线城市平均房价上涨131%（深圳203%、上海112%、北京93%、广州116%）
从表面上看，日本的房价仅涨幅略高于中国。
但实际上：
日本的土地是可以自由流转并向企业、外资开放交易的。
所以很多热钱并不炒房，而是直接炒地。
别看85-90年日本房价只涨了1.5倍左右，日本的商业地价可足足上涨了4倍。
从区间涨幅来看，日本远高于中国。
新增住房贷款：
日本：新增住房贷款同比增速39%，占GDP比重12.4%。
中国：新增住房贷款同比增速11.7%，占GDP比重5.1%。
从新增贷款数据可以看出，日本当时老百姓炒房的热情远高于中国。
贷款同比增速接近国内的4倍。
贷款量也同样惊人，超过中国的2倍。
而且日本不仅老百姓炒房，国内很多跟房地产没有丝毫关系的制造业企业还炒地。
毕竟实业哪有炒地赚钱容易。
所以实际流入房地产的资金远不止居民贷款，还包括很多企业融资。
房价收入比：
日本：90年20左右
中国：20年24左右（一线城市45左右）
表面上看日本的房价收入比略低，但实际上地价收入比高的离谱。
那句话大家应该听说过
“卖掉东京可以买下整个美国。”
说的就是东京都土地总价已经超过了美国当年的GDP。
当时地价到底有多离谱呢？
东京23区的平均地价是1450万日元/平方米，用现在的汇率折算下来是70万人民币/平方米
总结一下。
从数据来看，日本当年的房地产炒作热情远高于中国。
虽然房价涨幅仅仅略高于国内，但由于日本炒作的标的物主要是土地，从地价涨幅来看，实际泡沫程度也远高于中国。
02
再对比一下未来市场空间的情况，主要看城市化率、人均住房间数。
城市化率（刚需）：
日本：1990年80%
中国：2021年65%
人均住房间数（改善）：
日本：1.5
中国：1.06
日本1975年就实现了高度的城市化，当时城市化率已经超过76%。
而等到90年代，城市化率已经接近80%。
从历史经验来看，城市化率到80%就彻底到头了。
所以当时日本对于住宅的刚性需求很低。
另一方面日本人均住房间数1.5,也达到了发达国家水平。
所以日本90年代的炒房，是脱离实际需求的纯粹的炒作。
因此泡沫破裂后，消化泡沫的空间很少。
但是中国，21年时城市化率仅65%，截止到24年为67%。
有更加充分的空间去消化泡沫。
03
中国对比日本还存在一个巨大优势。
那就是政策的独立自主性。
日本受制于他的父亲美利坚，很多政策决策上身不由己。
比如上面提到的，日本必须保持开放的金融政策，允许外资自由买卖本国房产和土地。
日本也不是不想控制泡沫，而是做不到政由己出。
1985年，美国为了自身利益，逼迫日本等国签下广场协议，协议签订后日元在短期内最高升值超过200%。
这导致大量国际游资来日本炒作股市和楼市，直接导致了最后一波疯狂的开始。
也直接吹大了泡沫。
对比日本我们拥有独立的主权和更强的调控能力。
国内从16年开始就实行了严格的限购和限价政策，避免了泡沫的无序扩张。
总结一下：
1、日本当年的泡沫远大于中国，房价区间涨幅接近150%，地价区间涨幅超过300%，居民新增贷款增速是国内的4倍。
2、日本当时已基本完成城市化，城市化率接近80%。住房刚性需求和改善型需求均已基本得到满足，是脱离实际的投机狂欢。
3、日本金融开放，期间外汇大幅升值200%，导致大量国际游资参与炒作，推高泡沫。
日本经济迟迟没有起色，还有一个因素。
当时很多日本的制造业也拿闲置资金去炒地。
比如众所周知的松下、索尼。
所以当房地产泡沫破裂时，这些制造业也背上了沉重的负担。
其影响是扩散到日本各行各业的。
而我们影响的仅限于房地产及其上下游。
甚至连银行都没受到太大波及。
经济复苏负担会更小。
所以中国的情况比当时的日本要好很多。
除非混招频出。
发生类似日本的极端情况的概率是很小的。
在房地产危机的问题上是可以参考国际经验的。
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